02/03/20

A importância da manutenção predial

O que você sabe sobre manutenção predial?

A manutenção predial – que se divide em tipos, como veremos - pode se tornar uma grande responsabilidade – e um grande problema - para quem for o proprietário ou estiver à frente da administração do local, como os síndicos e outros responsáveis. Em caso de algum problema, seja de que gravidade e importância for, alguém será responsabilizado perante a Justiça.

A NBR 5674 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) define manutenção como sendo “o conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes de atender as necessidades e segurança dos seus usuários”.  Se for obra nova, durante a entrega de uma nova edificação, a construtora deve fornecer ao proprietário o manual de operação, de uso e manutenção (NBR 14037 da ABNT). Se for reforma e manutenção, o proprietário e/ou sindico e/ou responsável devera ter isso em mãos, assim como manter os projetos arquitetônico e complementares em mãos, seja do prédio original, seja do que foi ou será feito no caso de reformas e ampliações. Para embasar, sempre bom fazer uma perícia técnica antes de qualquer projeto e/ou obra, dando aval para o proposto e para o resultado.

Existem três tipos de manutenção realizada em casa/prédios, sejam eles comerciais ou residenciais: manutenção preventiva; manutenção corretiva; manutenção preditiva.

A manutenção preventiva, como o nome diz, é realizada antes da necessidade de reparos. Está relacionada à conservação e funcionalidade da edificação. A manutenção corretiva está relacionada à correção de erros e desgastes nas máquinas, nas instalações e nos equipamentos. Trata-se de uma manutenção que reage a uma situação problemática e, por esse motivo, tem um custo mais alto. Aqui a perícia se faz imprescindível, pois avalia, aponta e dá aval aos trabalhos a serem feitos.   Já a manutenção preditiva une características dos dois tipos anteriores: começa em uma situação de correção e passa a avaliar regularmente os equipamentos e as instalações a fim de garantir sua funcionalidade. Trata-se de um tipo de manutenção predial de custo baixo e traz menos trabalho que a corretiva.

Os principais serviços que estão registrados no planejamento da manutenção preventiva são as inspeções de instalações elétricas e hidráulicas, de áreas comuns, de sistemas de segurança, de equipamentos, a verificação de elevadores, instalações de gás e integridade da cobertura.  As vantagens desse tipo de manutenção são muitas: custos menores, aumento da vida útil dos equipamentos e instalações, a diminuição de riscos e acidentes. Vale lembra que um problema traz uma cadeia de outros, pois numa edificação tudo funciona junto.

A manutenção corretiva vem quando a preventiva não foi bem feita ou algo saiu do normal. Inclui consertos em vazamentos nas instalações de água; impermeabilização do piso depois que se detecta uma infiltração; reparos em rachaduras e fissuras na estrutura predial; problemas na cobertura por má manutenção ou intempéries, troca de peças do elevador que, de repente, deixou de funcionar. Vale lembrar que os serviços ou materiais podem ter preços mais elevados pelo fator urgência, e nem sempre se atende a contento de tempo e/ou valores.

Já a manutenção preditiva é proativa. Consiste em avaliar e/ou pericia das atuais condições dos equipamentos e das instalações , com acompanhamento planejado, inspeções in loco e apontamento do que precisa ser feito.  Isso previne maiores problemas e ajuda a reduzir os problemas de tempo, resultado do trabalho e custos, estando todos dentro do planejado. E sem sustos!

 

Joyce Diehl, arquiteta, para a Construtora Embraconi